大規模改修工事、竣工後の反省会

京都のＬマンションの大規模改修工事が完成しました。
竣工式では管理組合より感謝状が贈られました。
工事の出来ばえは良く、工期も東日本大震災の影響で
少し遅れましたが全体的には、スムーズに進みました。
それでも、少なからず反省点はあります。
そこで、監理者と施工者で反省会をしました。
施工会社からは、代理人，副代理人と営業担当者の出席がありました。

・管理組合、修繕委員会との会議や連絡、広報はうまくできたか。
・管理組合、修繕委員会と施工者と監理者とで全て共有できたか。
・仕様書、質疑回答書が十分理解できる内容であったか。
・工程、工区割りについては、どうだったか。
・工種別で手直しの多かった業種の問題点。
・それらの改善点は。

などの内容をそれぞれの立場で、意見を出していただきました。
次に役立つ事もいくつか出て、私も反省会をやってよかったと
感じました。
着工前の打合せは、どこでもやるのですが、なかなか工事の竣工後の
反省会までやるところは少ないと思います。
しかし、２時間程の時間は必要ですが、やれば値打ちは必ず
あります。

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排水管改修工事

マンションの大規模改修工事の時でも今回の排水管改修
工事の時でも、工事が終わった後の清掃は重要です。
特に、排水管改修工事では、土を掘りますので、どうしても汚れます。
雨の日の前後は、ヌタクタになってしまうこともあります。
住民の方の通路を安全なように、足場板やコンパネを敷いて
カラーコーンで区画して誘導します。
工事そのものも大切ですが、後始末や清掃も同じくらい大切なことと
考えています。

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京都マンション管理評価機構スタート記念シンポジウム

NPO京都マンション管理評価機構スタート記念シンポジウム
が６月２５日、キョとのホテル本能寺で開催されました。
参加者は９５名と言うことで会場いっぱいで空いている席を見つけるのに大変でした。

基調講演で斉藤広子氏（明海大学不動産学部教授）
の東日本大震災における　マンションの被害や復旧に
至る間の管理組合の取組み内容、備えるべきことなどの話しと
私が一番よかったと思った話しの内容は、アメリカ、イギリスの
不動産流通時に専門家がルールにもとづき評価し、情報公開されて
いる状況の説明でした。
日本では、まだまだと感じました。

後半は、「管理評価で京都のマンションが変わる！」
と題されたパネルディスカッションが行われました。５名のパネリスト
の方のそれぞれの立場からの課題や意見を聞くことができ
大変、有意義でした。

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竣工図書の引渡し

マンションの大規模改修工事改修工事が竣工（完成）しますと
工事に関する書類をまとめた竣工図書を工事施工業者から
マンションの管理組合に提出してもらいます。
仕様書の変更点、壁のヒビ割れ等の補修箇所図、施工写真
使用材料とカタログ、保証書とアフター点検に関する事を
一冊にまとめてもらいます。
今回は、カタログが別冊となりました。

監理者からも業務完了報告書を提出します。
　工程会議録や検査記録、検査写真などを入れます。

それを、管理組合役員様は、修繕委員会の役員様に説明
してお渡しします。

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マンション改修の楽しみ

京都　伏見区　醍醐のU団地で排水管の入替え工事のコンサルタントをしています。
今、ちょうど団地内の桜が満開です。
強い風で少し散り始めた木もあります。
桜の花見をしながら仕事ができるのは、とっても幸せです！！
秀吉さんの醍醐の花見は有名です。
その醍醐寺の近くです。



春の新築・リフォームフェアーは、今週末16（土）17(日)開催！！
詳細は、ナイスリビング『春の新築・リフォームフェアー』

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大規模改修工事の説明会

マンションの大規模改修工事で着工前に住民の方に
工事説明会を行ないます。
工事のスケジュールや仮設工事の説明とお願いをします。
エアコンの移動の要・不要やバルコニーの使用制限、
特にお洗濯の干せる日と干せない日のお知らせやバルコニーに
置いていた物置や鉢植えのプランターの仮置きなどが関心の
中心です。

要するに生活している中での工事となりますので、又、足場が
掛かるので足場をつたって浸入する危険が大きくなります。
防犯対策の話が出ました。
浸入防止システム導入の検討のことを説明し納得して頂きました。

タグ：マンション 住宅 大規模改修 説明会

大規模改修工事改修工事の子ども説明会

マンションの大規模改修工事改修工事での着工前の住民の方への説明会の前後で子どもさん向けの説明会を行いました。
子どもさん向け説明会は、よく行なうのですが、今回は参加者が極端に少なく、残念でした。
説明する側の大人の方が多かったんです（笑）
参加の子どもさに聞いてみると、当日の日曜日朝９時半からは、テレビで子どもさんの大好きなアニメが連続する時間だそうです。
ウーン残念。。オジサン達は、たくさんのおやつの袋を見ながら、頭をかいてました。
今後は、アニメ番組を下調べするべし、と言うことになりました。

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６ヶ月点検

マンションの大規模改修の６ヶ月点検に行きました。
仕様書では、完成引渡より１年、３年５年７年１０年後に点検するように記してありますが、今回は施行した会社の自主的な６ヶ月点検に同行しました。

管理組合、修繕委員会役員様の代表３名と施行会社のメンテナンス担当者と、コンサルタントの私でマンション内外を見回りました。鉄部の少し発錆等があり、手直ししてもうらうことにしました。
外構の塀の目隠しにフレクサラムと呼ばれるものがあります。
今回、表裏共塗装し、支柱も塗装したのですが、その支柱の下の方に錆汁が出ていました。支柱の上部より雨水が入っているようです。
補修塗をすると共に下側に水抜き穴を開けることとしました。
屋上のフェンス支柱などもよく、支柱の中に雨水が入り、そこから防水層の下へ廻り、階下へ漏水することもあります。
このように空洞の支柱は、要注意です。

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国交省大臣賞 西竹の里タウンハウス

マンションコンサルタントとして、２００２年に長期計画を作成させて頂きました。
その後、屋根葺き替え等の大規模修繕コンサルタントをさせて頂きました西竹の里タウンハウス管理組合様が、国土交通省の２００８年度　住まいまちなみコンクールで団地の維持管理を評価され、
国土交通大臣賞を受賞されました。
管理組合の団地の良好な管理の地道な努力のたまものと思います。
全体共用、棟共用、専有部と言う権利関係がありましたが、長期計画と大規模改修時、屋根を統一して改修管理することに規約で決めて頂き工事をしました。
結果、統一されたきれいな街並みとなりました。本当にうれしく思います。
又、今回、２０１０年に長期計画の見直しをさせて頂き、新しい３０年間の長期修繕計画を作成させていただきました。

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インスペクション

マンション購入をされるＨ様の依頼で、物件を一緒に見に行きました。
今回は、中古物件ですので、新築の内覧会と違いマンション内外の様子、
住まい方がよく解ります。
玄関ホールから、廊下、駐輪場の整頓状況も重要なチェックポイントです。
室内の床、壁、天井、ドアの開閉、流し台、浴室、トイレなどの水廻り、
給排水に問題が無いかなど１つ１つ見て廻ります。
陽射しの入り方、通風、通る人の視線、プライバシー、十分時間をかけ見ます。
しばらくいると上下階の音も、チェックできる事もあります。
購入希望者の方には、昼と夜と下見するようにすすめています。
十分な建物診断をしてもらって、結果を参考にして判断されるのがよいでしょう。
中古物件を購入して、好みのリフォームをするリノベーションが今、おすすめと思います。

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